La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil incontournable pour structurer, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Mais au moment de sa création, une question cruciale se pose : faut-il opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) ?

En tant qu’expert-comptable immobilier à Paris 17, nous accompagnons nos clients investisseurs, dirigeants de SCI et holdings patrimoniales dans ce choix structurant, aux conséquences fiscales et patrimoniales durables.

SCI à l’IR : la transparence fiscale

La SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu) est le régime par défaut.

• Les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts.

• Pas d’amortissement de l’immeuble, mais possibilité de créer du déficit foncier (intéressant si des travaux importants sont engagés).

• La fiscalité dépend de la tranche marginale d’imposition des associés, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).

Avantages : simplicité, transparence, régime adapté pour de petits patrimoines ou des associés faiblement imposés.

Inconvénients : si les revenus fonciers sont élevés, la fiscalité peut devenir lourde.

SCI à l’IS : amortissement et stratégie patrimoniale

La SCI peut opter à l’IS (impôt sur les sociétés).

• Les loyers sont imposés directement à l’IS, avec un taux réduit par rapport aux tranches supérieures de l’IR.

• Possibilité d’amortir l’immeuble et de déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunts, frais divers).

• La plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, souvent défavorable car l’amortissement réduit la base.

Avantages : optimisation de la fiscalité en phase d’exploitation, stratégie intéressante pour des projets rentables et de long terme.

Inconvénients : fiscalité de sortie plus lourde en cas de cession.

Comment choisir entre SCI à l’IS et SCI à l’IR ?

Le choix dépend de plusieurs critères :

• L’horizon d’investissement (court, moyen ou long terme).

• Le niveau de revenus fonciers et la situation fiscale des associés.

• Les objectifs patrimoniaux (conservation, transmission, revente rapide).

• L’intégration dans une stratégie globale (holding, LMNP, démembrement).

Un mauvais choix initial peut peser lourdement sur la rentabilité et compliquer la transmission.

L’accompagnement de votre expert-comptable immobilier à Paris 17

Chez Pierre-Ollivier Morand - Morand Gestion Expertise Audit, nous proposons :

• des simulations fiscales comparatives entre IR et IS,

• une analyse de rentabilité nette après impôt,

• un accompagnement patrimonial sur mesure, intégrant SCI, holdings et autres véhicules d’investissement.

Notre rôle est de sécuriser vos décisions et de les inscrire dans une stratégie d’optimisation fiscale et patrimoniale cohérente.

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Conclusion

Le choix entre SCI à l’IR ou SCI à l’IS ne doit jamais être fait au hasard. Il doit être adapté à votre profil, à vos revenus et à vos objectifs de long terme.

Vous hésitez entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?Contactez notre cabinet d’expert-comptable immobilier à Paris 17 pour une simulation personnalisée et sécurisez vos décisions patrimoniales.

Visuel : Photo de Aleks Marinkovic